Frankfurt Die Preisentwicklung für Wohnimmobilien hat sich nach Berechnungen der Bundesbank im Jahr 2021 nochmals beschleunigt. „Die Überbewertungen nahmen im Berichtsjahr zu“, heißt es dazu im aktuellen Monatsbericht.
Verschiedene Indikatoren deuten demnach auf den höchsten Preisanstieg seit Beginn des Aufschwungs am Wohnimmobilienmarkt hin. Zum Beispiel stieg der Hauspreisindex des Statistischen Bundesamtes im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2021 um 10,6 Prozent an.
Laut den aktuellen Schätzungen der Bundesbank lagen die Immobilienpreise in den Städten im Jahr 2021 „zwischen 15- und 40 Prozent über dem Preis, der durch sozio-demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“. Im vergangenen Jahr battle die Bundesbank noch von einer Überbewertung von maximal 30 Prozent ausgegangen.
Dabei konstatiert sie außerdem: Mieten und Kaufpreise entkoppeln sich zunehmend. Das Mietniveau bei Neuverträgen verstärkte sich demnach kaum. Laut Berechnungen des Analysehauses Bulwiengesa lag der Anstieg dort bei 2,5 Prozent in den Städten. In den sieben Großstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart waren es 2,75 Prozent.
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Zudem analysiert die Bundesbank die Angebots- und Nachfrageseite auf dem Immobilienmarkt. Sie verweist darauf, dass die verfügbaren Einkommen im Jahr 2021 mit einem Plus von 1,8 Prozent nur moderat zugelegt hätten. Das Zinsniveau blieb dagegen praktisch unverändert mit einem über alle Zinsbindungsfristen gemittelten Zinssatz für Hypothekendarlehen von 1,3 Prozent. Angesichts des geringen Einkommenszuwachses und der stark gestiegenen Preise seien Immobilien dadurch für viele Menschen schwerer erschwinglich geworden.
Auf der Angebotsseite hat es durch Lieferengpässe bei Vorleistungen zeitliche Verzögerungen und zusätzliche Preissteigerungen gegeben. So stiegen die Materialkosten bei Bauleistungen im dritten Quartal 2021 um 13,4 Prozent.
Dennoch geht die Bundesbank davon aus, dass im vergangenen Jahr wie schon 2020 etwa 310.000 Wohnungen fertiggestellt wurden. Die Zahl der Baugenehmigungen lag mit 380.000 Einheiten über dem Vorjahresniveau.
Die Bundesbank warnt schon seit längerem vor zunehmenden Risiken auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Die hochschnellenden Immobilienpreise in Deutschland und in anderen europäischen Staaten haben inzwischen auch die EU-Risikowächter auf den Plan gerufen. Nach Einschätzung des Europäische Ausschuss für Systemrisiken (ESRB) sollte Deutschland mehr zur Eindämmung des Preisschubs tun.
Die Finanzaufsicht Bafin hat vor kurzem den sogenannten antizyklischen Kapitalpuffer auf 0,75 Prozent von null angehoben, so dass Banken wieder größere Krisenpolster bilden müssen. Zudem soll ein spezieller Systemrisikopuffer für Immobilienkredite von zwei Prozent eingeführt werden.
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