Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, benötigt in der Regel einen Kredit. Wir zeigen Ihnen, wie eine solche Baufinanzierung funktioniert.
Der Traum vom Eigenheim erfüllt sich meist nur mithilfe einer Bank. Schließlich haben die wenigsten Menschen mehrere hunderttausend Euro auf der hohen Kante. Stattdessen benötigen sie eine Baufinanzierung, also einen Kredit, der den Bau oder Kauf einer Immobilie finanziert. Dabei werden die hohen Kosten über einen längeren Zeitraum verteilt und in Raten abbezahlt.
Doch wie funktioniert eine Baufinanzierung genau? Was gilt es von der Antragstellung bis zur Auszahlung zu beachten? Und welche Rolle spielen Eigenkapital, Nebenkosten, Zinsen und Tilgungsrate? t-online erklärt es Ihnen.
Baufinanzierung: Bestandteile und Ablauf
Eine Baufinanzierung setzt sich aus vier Bestandteilen zusammen:
- Darlehen: der Kredit, den Sie aufnehmen
- Eigenkapital: das Geld, das Sie selbst einbringen
- Tilgung: die monatlichen Zahlungen für die Kreditraten
- Zinsen: die Kosten, die Sie für den Kredit aufbringen
Um eine Baufinanzierung zu erhalten, ist ein Kreditantrag bei einer Bank nötig. Informieren Sie sich zunächst bei Ihrer Hausbank, was sie Ihnen anbieten kann. Lassen Sie sich außerdem bei einem der großen Baufinanzierungsvermittler beraten. Das erhöht Ihre Chancen auf günstige Zinsen. Zudem können Sie sich durchrechnen lassen, wie viel Immobilie Sie sich überhaupt leisten können. Empfehlenswert sind beispielsweise die Kreditvermittler Dr. Klein und Interhyp.
Haben Sie ein passendes Institut gefunden, stellen Sie bei der Bank den Antrag und reichen alle notwendigen Unterlagen ein, beispielsweise Nachweise zum Einkommen oder bei Selbstständigen der Jahresabschluss. Anschließend prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit (Bonität), wobei sie neben Ihrem Gehalt auch Faktoren wie Ausgaben, Vermögen und Schulden berücksichtigt.
Sie erhalten nun ein Kreditangebot, das unter anderem Auskunft über Kreditsumme, Zinssatz, Laufzeit und Tilgungsrate gibt. Nehmen Sie es an, wird der Kreditvertrag unterschrieben. Danach folgen weitere Formalitäten wie der Eintrag ins Grundbuch. Ist alles erledigt, wird der Kredit ausgeschüttet und Sie beginnen, ihn mit den vereinbarten Raten und bis zum Ende der Zinsbindungsfrist zu tilgen.
Gut zu wissen
Haben Sie den Baukredit bis zum Ende der Zinsbindungsfrist noch nicht zurückgezahlt, benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung. Dabei wird dann ein neuer Zinssatz vereinbart, der teurer sein kann als beim Ausgangskredit. Gegen dieses Risiko können Sie sich mit einer langen Zinsbindung absichern.
Welche Rolle spielt Eigenkapital?
Beim Eigenkapital gilt: je höher, desto besser. Denn je mehr Geld Sie selbst aufbringen und sich nicht von der Bank als Fremdkapital leihen müssen, desto niedriger sind die Zinsen Ihrer Baufinanzierung. Lesen Sie hier, was alles als Eigenkapital zählt.
Sie sollten beim Hausbau oder Wohnungskauf mindestens so viel Eigenkapital einbringen, dass Sie die Kaufnebenkosten damit zahlen können. Je nach Bundesland summiert sich das auf 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
Nebenkosten können Sie in der Regel nicht mit einem Baukredit finanzieren, weil es dabei für die Bank keinen materiellen Gegenwert gibt – anders als bei der Immobilie selbst. Bietet die Bank eine solche Finanzierung doch an, müssen Sie mit sehr hohen Zinsen rechnen.
Was zählt zu den Nebenkosten?
Nebenkosten sind alle Kosten, die neben dem eigentlichen Immobilien- und Grundstückspreis anfallen. Typischerweise entstehen sie für den Eintrag ins Grundbuch, für den Notar oder den Makler. Aber auch der Bauantrag kostet Geld, die Grunderwerbssteuer, Erschließungs- und Vermessungsarbeiten, Baumfällungen oder ein Bodengutachten. Welche Nebenkosten es außerdem gibt, lesen Sie hier.
Welche Laufzeit sollte das Darlehen haben?
Es ist üblich, die Darlehensbedingungen über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren festzuschreiben. Längere Laufzeiten kosten in der Regel einen Zinsaufschlag. Im Gegenzug sinkt aber das Risiko, dass Sie bei einer eventuellen Anschlussfinanzierung noch höhere Kosten tragen müssen, weil sich das Zinsumfeld stark geändert hat. Dieses Risiko entfällt vollständig, wenn Sie das Darlehen bis zum Laufzeitende vollständig zurückzahlen können.
Lassen Sie sich am besten von einem Berater ausrechnen, wie stark die Zinsen steigen müssen, damit sich eine längere Zinsbindung für Sie lohnt. Ist dieser Anstieg realistisch, sollten Sie sich für die längere Laufzeit entscheiden. Am Ende bleibt es aber immer eine Wette auf die Zukunft.
Welche Rolle spielt der Tilgungssatz?
Bei einer Baufinanzierung vereinbaren Sie eine feste monatliche Rate, die sich aus einem Zinsanteil (Kosten) und einem Tilgungsteil (Rückzahlung) zusammensetzt. Das nennt sich Annuitätendarlehen. Den Tilgungsanteil bestimmen Sie selbst.
Er wird auch anfängliche Tilgung genannt, da er sich mit der Zeit ändert. Denn da jede Monatsrate Ihre Restschuld verringert, die Rate aber gleich hoch bleibt, sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Das bedeutet, dass Sie pro Monatsrate einen immer größeren Teil Ihres Baukredits zurückzahlen.
Es ist üblich, die Restschuld mit mindestens einem Prozent der gesamten Darlehenssumme pro Jahr zu tilgen. Bei niedrigen Bauzinsen empfiehlt es sich aber, mit mindestens zwei bis drei Prozent Tilgung zu starten, um den Kredit schneller und zu günstigen Konditionen abzahlen zu können.
Gut zu wissen
Viele Banken bieten Sondertilgungen an, in der Regel in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme. Sie können dann zusätzlich zur laufenden Tilgung einen Teil des Kredits per Einmalzahlung tilgen – etwa wenn Sie Weihnachtsgeld, eine Abfindung oder ein Erbe erhalten haben.
