Die Bauwirtschaft steckt mitten in schwierigen Zeiten. Preisschübe bei energieintensiv produzierten Materialien wie Stahl, Glas und Zement verteuern das Bauen kräftig. Gleichzeitig steigende Zinsen – als geldpolitische Antwort auf die Teuerung – und auslaufende Förderprogramme lassen viele geplante Baufinanzierungen platzen.
Anders als in ökonomischen Lehrbüchern beschrieben, zeichnet sich auf dem Wohnungsmarkt keine Annäherung von Angebot und Nachfrage ab, sondern ein weiteres Auseinanderdriften. Denn bei einer steigenden Anzahl von Haushalten können höhere Preise die Nachfrage nur begrenzt drücken – schließlich ist Wohnraum ein lebensnotwendiges Gut.
Nach Berechnungen der Bauwirtschaft müssen Neubauten in Metropolen derzeit mindestens für 18 Euro pro Quadratmeter vermietet werden, um alle Kosten zu decken – und zwar kalt. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung würde dann mit allen Nebenkosten schnell 2.500 Euro pro Monat kosten, weit mehr, als die meisten Beschäftigten netto verdienen. Europas größter Vermieter Vonovia kündigte deshalb an, sämtliche Neubauprojekte zu stoppen. Der bestehende Wohnraummangel wird dadurch nicht gerade kleiner.
„Wohnen ist ein Grundbedürfnis“, hatten SPD, Grüne und FDP in ihrem Koalitionsvertrag betont und versprochen, „das Bauen und Wohnen der Zukunft bezahlbar, klimaneutral, nachhaltig, barrierearm und innovativ“ zu machen. „Unser Ziel ist der Bau von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr, davon 100.000 öffentlich geförderte Wohnungen“. Wohl kein anderes Ampel-Vorhaben wurde so eklatant verfehlt.
Die Bauindustrie schätzt, dass sie im vergangenen Jahr etwa 275.000 Wohnungen fertiggestellt hat, für 2023 wird ein weiterer Rückgang auf 250.000 Einheiten erwartet. Zum Vergleich: 2021 wurden noch 293.000 neue Wohnungen gebaut.
Mehr Menschen, weniger neue Wohnungen
Gleichzeitig steigt der Bedarf rapide an. Denn entgegen früheren Prognosen nimmt die Wohnbevölkerung in Deutschland stetig zu. Zum Jahresende 2022 hatte Deutschland nach ersten amtlichen Schätzungen mindestens 84,3 Millionen Einwohner. Noch nie lebten hier so viele Menschen. Zum Vergleich: 2010 betrug die Einwohnerzahl 80,2 Millionen.
Unterstellt man im Schnitt zwei Personen pro Wohnung, so hätten allein zur Unterbringung dieser gut vier Millionen neuen Einwohner jedes Jahr um die 170.000 Wohnungen entstehen müssen – ohne dass dabei die Binnenwanderung in Ballungsräume bereits berücksichtigt wäre.
Verschärft wird das Problem dadurch, dass die geburtenstarken Jahrgänge der 1950er- und 1960er-Jahre jetzt zwar sukzessive das Rentenalter erreichen, aber dann noch etwa zwei Jahrzehnte in ihren angestammten Wohnungen bleiben werden – auch wenn deren Kinder längst ausgezogen sind und eigenen Wohnraum beanspruchen. Ein Umzug in eine kleinere Wohnung ist für viele nicht attraktiv, da sie oft recht günstige Mietverträge haben und eine kleinere Wohnungen daher meist teurer wäre als die bisherige. Der beanspruchte Wohnraum pro Einwohner wird daher weiter ansteigen. Unsere rasch alternde Gesellschaft braucht also mehr Wohnraum und nicht weniger.
Prof. Bert Rürup ist Präsident des Handelsblatt Research Institute (HRI) und Chefökonom des Handelsblatts. Er war viele Jahre Mitglied und Vorsitzender des Sachverständigenrats sowie Berater mehrerer Bundesregierungen und ausländischer Regierungen. Mehr zu seiner Arbeit und seinem Team unter research.handelsblatt.com.
Dies bestätigt das Statistische Bundesamt: Nach den jüngsten amtlichen Daten für 2021 betrug die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung 92,1 Quadratmeter und die Wohnfläche je Einwohner 47,7 Quadratmeter.
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Damit stieg die Wohnfläche je Einwohner seit dem Jahr 2011 um 1,6 Quadratmeter – teils wohl aus Komfortgründen, teils, weil mehr Menschen allein leben. Spiegelbildlich sank die Anzahl der Personen pro Wohnung im selben Zeitraum von 2,0 auf 1,9. Allein um den daraus resultierenden Mehrbedarf zu decken, wären jedes Jahr knapp 200.000 zusätzliche Wohnungen nötig gewesen.
Mehr Zuzug kann den Fachkräftemangel dämpfen, verstärkt aber den Wohnungsmangel
Nun setzt die Bundesregierung auf stärkere Zuwanderung, um dieses seit Jahrzehnten bestens bekannte Alterungsproblem zu entschärfen. Verstärkt sollen Nicht-EU-Bürger auch ohne anerkannten Abschluss ins Land kommen dürfen. Auswahlkriterien sollen Qualifikation, Berufserfahrung, Alter und Deutschlandbezug sein. Mittlere Schätzungen gehen davon aus, dass der deutsche Arbeitsmarkt jährlich eine Nettozuwanderung von 400.000 Fachkräften braucht, von denen jede einzelne – zusammen mit den Familienmitgliedern – Wohnraum benötigt.
Neben der schwierigen deutschen Sprache dürfte fehlender Wohnraum ein wesentlicher Hinderungsgrund für potenzielle Immigranten sein. Denn ohne unbefristeten Arbeitsvertrag gibt es hierzulande kaum einen Mietvertrag, und ohne nachgewiesene Unterkunft kann hier keine Arbeitsstelle angenommen werden.
Ein Ansatz zur Linderung dieses Problems könnte eine gezielte stärkere Förderung von Werkswohnungen sein. Solche Dienstwohnungen haben eine lange Tradition. Schon die Fugger errichteten im Jahr 1521 in Augsburg Sozialwohnungen. Ende des 19. Jahrhunderts baute Krupp im Ruhrgebiet für seine Arbeiter und deren Familien Wohnhäuser, auch BASF baute.
Werkswohnungen von Unternehmen haben in Deutschland eine lange Tradition, so auch bei BASF.
(Foto: dpa)
Noch in den 1970er-Jahren gab es hierzulande 450.000 Werkswohnungen, vor allem bei Staatsunternehmen wie Post und Bahn. Diese Wohnungen wurden jedoch ähnlich wie viele kommunale oder landeseigene Wohnungsbaugesellschaften an private Investoren verkauft. Manch Unternehmen, das heute Arbeitskräfte aus dem Ausland akquirieren will, denkt nun darüber nach, wieder selbst Wohnraum als Gehaltsbestandteil anzubieten.
Niederländer bauen deutlich billiger
Wie steigenden Baukosten begegnet werden könnte, zeigt ein Blick in die Niederlande, wo deutlich billiger gebaut wird als hierzulande – ohne dabei Sicherheits- und Energiestandards zu vernachlässigen. Ein Grund sind technologieoffene Baunormen, die beispielsweise einen Wert für den Energieverbrauch definieren, nicht aber vorschreiben, mit welchen Mitteln dieser zu erreichen ist. So lässt sich nicht nur das Innovationspotenzial der Bauwirtschaft ausschöpfen, sondern auch ein oft kostensenkender Wettbewerb um die besten Methoden entfachen.
Zudem entschlackte die Regierung in Den Haag 2010 die Bauvorschriften. So gibt es dort beispielsweise keine Stellplatzverordnungen, die in Deutschland oft nur mit dem Bau teurer Tiefgaragen eingehalten werden können. Überdies ließen sich kostendämpfende Skaleneffekte realisieren, wenn nicht jedes Bundesland eine eigene Bauordnung hätte. Potenzial für Vereinfachung und Standardisierung ist also vorhanden.
Will die Bundesregierung das Wohnraumproblem dauerhaft lösen, so wird ihr nichts übrigbleiben, als mehr „Angebotspolitik“ zu betreiben. Mietpreisbremsen und höheres Wohngeld sind bei vielen Wählern zwar populär. Allerdings verschärfen solche Hilfen das Problem, da sie die Mietkosten kurzfristig zwar dämpfen, aber gleichzeitig bei den Begünstigten nachfragesteigernd wirken.
Das Nachsehen haben all jene, die gar keine Wohnung haben – wie etwa die gesamtwirtschaftlich sehr erwünschten ausländischen Fachkräfte, die die deutsche Volkswirtschaft auf Wachstumskurs halten sollen. Zweifel, ob dies so gelingt, sind angebracht.
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