Frankfurt Der Traum vom Eigenheim rückt für viele Normalverdiener in Deutschland immer weiter in die Ferne. Aber schuld daran sind nicht nur die Preise für die Immobilien selbst – ein Grund dafür sind auch die hohen Grundstückspreise. Seit 2010 hat sich der Preis für Bauland im Durchschnitt von 130 Euro professional Quadratmeter auf 190 Euro verteuert, zeigt der Baupreisindex des Statistischen Bundesamts. So scheint es eine verlockende Different zum Kauf einer Immobilie mit Grundstück zu sein, Wohnungen oder Häuser zu kaufen, die auf Erbbauland stehen. Doch unter welchen Umständen lohnt sich das? Und was sind die Risiken? Im Folgenden ein Überblick über die Vor- und Nachteile einer solchen Transaktion.
Grundsätzlich kauft der angehende Eigentümer die Immobilie ohne das Grundstück. Das wird quasi für einen langen Zeitraum dazu gemietet, gegen eine jährliche Pacht. Die beläuft sich in der Regel auf etwa drei bis fünf Prozent des Bodenrichtwerts professional Jahr, nach Angaben des Deutschen Erbbaurechtsverbands waren es zuletzt im Bundesdurchschnitt 3,7 Prozent.
Immobilienbesitzer müssen beim Kauf additionally zunächst weniger tief in die Tasche greifen. Sie zahlen dafür aber jedes Jahr Miete an den Erbbaurechtsgeber, meist Kirchen oder Kommunen, seltener Privatpersonen. Erbbaugeber verkaufen die Grundstücke additionally nicht, sondern verleihen sie lediglich. Üblich sind Erbbauverträge über 99 Jahre, es gibt aber auch kürzere Laufzeiten. Der Durchschnitt liegt in Deutschland laut dem Deutschen Erbbaurechtsverband derzeit bei 85 Jahren.
Wann lohnt sich ein Erbbaurechtsvertrag?
Ob sich der Kauf einer Immobilie auf Erbbauland langfristig rechnet, hängt von vielen Faktoren ab. Einer der wichtigsten ist selbstverständlich der Zins. Manche Kommunen wie Hamburg oder Köln verlangen nur 1,5 Prozent, andere fünf Prozent. Der Zins kann über die Jahre hinweg zudem durch sogenannte Wertsicherungsklauseln steigen. Der Erbbauzins orientiert sich am sogenannten Bodenwert, der mit der Inflation steigt. Allerdings steigt der Zins nicht automatisch mit. Der Erbbaurechtsgeber darf ihn nur alle drei bis zehn Jahre anpassen, abhängig davon, was im Vertrag festgeschrieben ist.
Kaufen Kreditnehmer dagegen ein Grundstück, dann zahlen sie stattdessen Zinsen für ihr Baudarlehen. Hier ist die Kalkulation unsicherer, jedenfalls wenn der Kauf nicht von Anfang an durchfinanziert ist, sondern irgendwann eine Anschlussfinanzierung nötig wird. Unklar ist zudem, inwieweit ein gekauftes Grundstück in den kommenden Jahren an Wert gewinnt. Lässt es sich später gewinnbringend weiterverkaufen, spielt auch das für die Rechnung eine Rolle – die konkreten Auswirkungen sind allerdings unklar.
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Ob ein Erbbaugrundstück ein finanziell besseres Geschäft darstellt als ein Grundstückskauf, lässt sich additionally nicht pauschal beantworten. Käufer müssen das individuell von ihrem Finanzierungsvermittler oder ihrer Financial institution kalkulieren lassen. Allerdings sollten Kaufinteressenten immer eines beachten: Während ein gekauftes Grundstück in der Regel nach 20 bis 30 Jahren mithilfe eines Kredits vollständig abbezahlt ist, laufen die Kosten bei einem Erbbauvertrag die komplette Laufzeit über weiter. Und: Am Ende haben sie kein Eigentum, sondern lediglich zur Miete auf dem Grundstück gewohnt.
Wer es sich leisten kann, ist langfristig mit dem Kauf eines Grundstücks oft bessergestellt, vor allem bei den derzeit günstigen Bauzinsen. „Für Menschen mit viel Liquidität kommt grundsätzlich auch das Volleigentum in Betracht“, bestätigt Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. Andererseits sei es für Menschen mit kleineren Einkommens inzwischen oft die einzige Möglichkeit, überhaupt zu Wohneigentum zu kommen – wenn auch auf gepachtetem Grund. Wer additionally ein Eigenheim kaufen möchte, es sich bei den aktuellen Preisen aber nicht leisten kann, für den könnte ein Erbbauvertrag eine geeignete Possibility sein. In manchen Neubaugebieten bieten Kommunen Grundstücke aber auch ausschließlich zur Pacht an.
Nachteile bei der Finanzierung
Käufer, die auf Fremdkapital angewiesen sind, müssen bei der Finanzierung allerdings mit Nachteilen rechnen. „Banken sind bezogen auf Erbbaugrundstücke skeptisch“, sagt Peter Becker, Notar bei der Kanzlei Denk & Dr. Becker in Schwäbisch Gmünd. „Die Bewertung von Erbbaurechten bereitet in der Bankenpraxis Schwierigkeiten.“ Der Grund: Der Verkehrswert einer Immobilie auf Pachtgrund ist deutlich geringer als der eines vergleichbaren Hauses mit Grundstück.
Je nach Vertrag haben die Erbbaurechtgeber zudem spezielle Ansprüche an die Immobilien. Nicht zuletzt deshalb ist die Finanzierung bei Erbbaugrundstücken teurer. Liegt der ermittelte Wert des Objekts unter dem Fremdkapitalbedarf, kann es schwierig werden, überhaupt eine Finanzierung zu bekommen, warnt Notar Becker. Daher sollten Kaufinteressenten bei einem Erbbaugrundstück mehr Eigenkapital mitbringen als sonst. Experten raten zu mindestens 20 bis 40 Prozent.
Diese Fallstricke im Vertrag beachten
Ein wichtiger Faktor ist eine ausreichend lange Laufzeit. Wer eine Immobilie mit bestehendem Erbbauvertrag kauft, übernimmt die Restlaufzeit des Vorbesitzers. „Ich fee davon ab, Erbbaurechtsimmobilien mit einer Restlaufzeit von unter 40 Jahren zu erwerben“, sagt Nagel. Bei so kurzen Laufzeiten lassen sich Banken kaum mehr auf Darlehen ein, für den Eigentümer wird der erneute Weiterverkauf daher schwierig. Im Idealfall sollten sich Interessenten eine Immobilie mit einer Laufzeit suchen, die in etwa der durchschnittlichen Standdauer eines Gebäudes entspricht, rät der Experte. Das sind zirka 80 Jahre.
Kaufinteressenten sollten auch nachlesen, was danach mit dem Grundstück passiert. In der Regel erlischt das Erbbaurecht, und das Grundstück fällt gemeinsam mit der Immobilie an den Erbbaugeber zurück. Der Hauseigentümer hat im Gegenzug bloß Anspruch auf eine Entschädigung für das Haus. Diese sollte mindestens bei zwei Dritteln des Marktwerts liegen. Sie ist im Vertrag festgelegt.
Oft lassen sich Kirchen und Kommunen darauf ein, Erbbauverträge zu verlängern. Das sollten Eigentümer unbedingt rechtzeitig – spätestens aber zehn Jahre vor Ablauf des Vertrags – mit dem Erbbaugeber klären. Auch auf Vorkaufsrechte sollten Eigentümer achten und sie am besten in den Vertrag hineinverhandeln. Sollte der Erbbaugeber das Grundstück nämlich einmal verkaufen wollen, hätten sie als Immobilieneigentümer dann die Probability darauf.
Heimfall vermeiden
Nicht zuletzt gehen mit dem Kauf einer Immobilie auf einem Erbbaugrundstück auch Pflichten einher. Deswegen sollte man die Vertragsbedingungen genau lesen – nicht selten haben Erbbaugeber nämlich mehr Mitspracherecht als gedacht. Zum einen müssen Eigentümer ihre Immobilie wie auch sonst üblich ausreichend gegen Gebäude- und Elementarschäden versichern. Zum anderen brauchen Immobilienbesitzer eine Genehmigung des Erbbaugebers, wenn sie zum Beispiel das Haus um einen Anbau erweitern wollen. Besonders wichtig ist es außerdem, die Pacht zu zahlen. Zahlt der Erbbaunehmer nämlich über einen gewissen Zeitraum nicht, tritt der sogenannte Heimfall ein: Der Hauseigentümer verliert sein Erbbaurecht und darf das Grundstück nicht mehr nutzen. Das Haus fällt dann gegen eine Entschädigung ebenfalls an den Erbbaugeber.
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