Im vergangenen Jahr sind die Treibhausgasemissionen des Gebäudesektors um quick 3,5 Millionen Tonnen gesunken, wie der Klimaschutzbericht der Bundesregierung zeigt. Gegenüber dem Basisjahr 1990 gingen die Emissionen sogar um 41 Prozent zurück, das entspricht knapp 500 Millionen Tonnen. Dennoch trägt der Immobiliensektor nach wie vor erheblich zur Erderhitzung bei. Allein 2020 bliesen die Gebäude in Deutschland 120 Millionen Tonnen Treibhausgase in die Luft.
Damit geht intestine jede achte Tonne der Klimaschädlinge, die in Deutschland direkt emittiert wurden, auf den Gebäudesektor zurück. Bis 2030 soll der Wert laut Klimaschutzgesetz um 67 Millionen Tonnen sinken. Nach den erreichten 43 Prozent Reduktion innerhalb von 30 Jahren soll es nun additionally in viel kürzerer Zeit eine Minderung um nochmals 55 Prozent geben – eine enorme Herausforderung in technischer wie auch in finanzieller Hinsicht.
Klar ist: Im Sinne des Klimaschutzes muss der Gebäudebestand in Deutschland von Grund auf saniert werden. Das betrifft vor allem die Wärmedämmung und Heizungsanlagen. Denn rund zwei Drittel der direkten Emissionen resultieren aus der Bereitstellung von Wärme. Während Neubauten in der Regel sehr energieeffizient und damit ressourcenschonend sind, sieht es bei älteren Häusern oft ganz anders aus. Mehr als jedes zweite Gebäude in Deutschland wurde vor 1978 errichtetet, additionally vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung.
Da ist es intestine, wenn der Anteil der Sanierungen an der gesamten Bautätigkeit steigt und bis 2024 nach Branchenschätzungen auf bis zu 50 Prozent zulegen kann. Gleichzeitig ist die Sanierungsquote immer noch zu gering, um die Klimaziele zu erreichen. Was additionally tun?
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Ohne Frage können finanzielle Anreize und verlässliche politische Rahmenbedingungen wesentlich dazu beitragen, das Sanierungstempo zu erhöhen. Banken sind hier gefordert, beispielsweise durch Zinsvorteile bei Darlehen für Sanierungen oder speziell darauf ausgerichtete Finanzprodukte. Aber auch die Politik kann und sollte mehr tun.
Die Koalition hat begrüßenswerte Ziele
Nimmt man den Koalitionsvertrag zum Maßstab, hat sich die neue Bundesregierung ambitionierte und insgesamt durchaus begrüßenswerte Ziele gesetzt. So sollen jedes Jahr 400.000 neue Wohnungen entstehen, um die vielerorts angespannte Lage am Markt zu beruhigen. Außerdem finden sich auf den intestine sechs Seiten, die der 178 Seiten lange Koalitionsvertrag dem Thema widmet, Maßnahmen für bezahlbares Bauen und mehr Digitalisierung. Besonders oft liest man die Wörter „nachhaltig“ und „Klimaschutz“.
Konsequent umgesetzt, können viele der von den Ampelkoalitionären vereinbarten Instrumente helfen, die Sanierung der Gebäude zu beschleunigen – etwa durch Entbürokratisierung oder die Verstärkung des sogenannten seriellen Bauens. Nicht zuletzt ist zu begrüßen, dass es nun zum ersten Mal seit 23 Jahren wieder ein eigenständiges Ministerium für Bauen und Wohnen gibt. Dies entspricht der eminenten wirtschaftlichen und gesellschaftspolitischen Dimension des Themas.
Gerade weil der Investitionsbedarf so groß ist, wird es aber darauf ankommen, alle Klimaschutzmaßnahmen praxistauglich und finanziell verkraftbar zu gestalten. Nur dann werden sie flächendeckend umgesetzt. Im Vordergrund sollte die tatsächliche Einsparung von Emissionen stehen. Mittelfristig bietet es sich an, das Energieeinsparrecht, additionally Regelungen wie das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, am CO2-Ausstoß der Gebäude zu orientieren. Welcher Weg dann am besten geeignet ist, die Einsparziele zu erreichen, hängt von mehreren Faktoren ab.
Denn der Gebäudebestand in Deutschland ist sehr unterschiedlich, angefangen von der Immobilienlage über die vorhandene Bausubstanz bis zur tatsächlichen Wohnraumnutzung. Eine „One dimension matches all“-Lösung ist daher auch beim Klimaschutz nicht möglich. Eine pauschale Solarpflicht bei Gewerbeimmobilien etwa, die es in einigen Bundesländern bereits gibt und die sich in abgeschwächter Kind auch im Koalitionsvertrag findet, macht wenig Sinn. Wenn selbst die Verbände der Solarindustrie sich dagegen aussprechen und stattdessen eine gezielte Förderung über finanzielle Anreize empfehlen, sollten Sozialdemokraten, Grüne und Liberale das nicht ignorieren.
Die eine goldene Lösung gibt es nicht
Bei der Wärmedämmung wiederum ist zwischen Wohn- und gewerblichen Gebäuden zu unterscheiden. Anders als bei Wohnungen werden die Treibhausgasemissionen von Betrieben hauptsächlich durch den Strombedarf für Lüftung, Kühlung, Beleuchtung und die sonstige Gebäudetechnik verursacht. Hier nur auf die Gebäudehülle zu schauen wäre additionally nicht zielführend.
Beide Beispiele zeigen: Es gibt nicht „die eine goldene Lösung“. Um die Treibhausgasemissionen des Gebäudesektors entschieden zu senken, wird es bei der konkreten Umsetzung darauf ankommen, dass Politiker, Wissenschaftler und Praktiker im engen Austausch bleiben und den konkreten Pfad ausgestalten. Zumal gerade bei der energetischen Sanierung von Wohngebäuden ein Zielkonflikt zwischen konsequentem Klimaschutz auf der einen und womöglich stark steigenden Wohnkosten auf der anderen Seite besteht.
Immobilien sind ein besonders kapitalintensives und zugleich langlebiges Wirtschafts- und Investitionsgut. Bei Investitionen in klimafreundliche Immobilien kann die Rolle von Banken daher weit über die Bereitstellung der notwendigen finanziellen Mittel hinausgehen. Risiken und Chancen abzuwägen und zu steuern – die Kernkompetenz von Banken – ist hier von großer Bedeutung.
Denn letztlich verändern der Klimawandel und andere ökologische Herausforderungen auch die Risikoposition von Immobilien, man denke nur an die zerstörte Infrastruktur und die schwer beschädigten und auf Zeit oder gar dauerhaft nicht mehr bewohnbaren Wohnhäuser nach der Flutkatastrophe im Ahrtal und den umliegenden Regionen.
Wie steht es um die Stabilität von Immobilienanlagen?
Was aber geschieht mit Immobilien, die den strengeren energetischen Requirements nicht genügen? Was passiert, wenn sie deshalb nicht mehr zu vermieten sind oder ihre Besitzer wegen verschärfter Vorgaben für die Kreditvergabe keine Finanzierung mehr finden? Drohen hier „Stranded Property“ großen Ausmaßes zu entstehen? Und welche Konsequenzen hätte das wiederum für die Stabilität von Immobilienanlagen, die ja nicht zuletzt für Versicherungen, Pensionsfonds und andere Altersvorsorgeeinrichtungen bislang ein wichtiger Baustein für verlässliche Erträge sind – gerade angesichts des Niedrigzinsumfelds?
All das zeigt: Geht es um Immobilien oder allgemeiner ums Bauen und Wohnen, wird dadurch das Leben vieler Menschen beeinflusst, wenn nicht sogar geprägt. Die Aus- und Wechselwirkungen sind vielfältig. Weil das so ist, sollten nun auch die intestine sechs Seiten des Koalitionsvertrags möglichst schnell in konkrete Praxis umgesetzt werden – und dabei müssen viele Akteure gemeinsam an einem Strang ziehen.
Der Autor: Sascha Klaus ist Vorstandsvorsitzender des Immobilienfinanzierers Berlin Hyp.
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